Listázás létrehozása

GYIK

Lakásvásárláshoz kapcsolódó kérdések

Milyen állapotban van az ingatlan valójában?
A leírások és képek sokat segítenek, de érdemes rákérdezni a rejtett hibákra, felújításokra, szerkezet állapotára.
Ez sokat elárulhat az ingatlan értékéről, környékről vagy a sürgősségről, ami az alkut is befolyásolhatja.
Fontos tudni az áram-, gáz-, vízszámlát, közös költséget és egyéb fenntartási kiadásokat. A társasház gyűjt-e magának valamire pénzt (ez rejtett, nem mindig derül ki és nem képezi a közösköltség díját, azon felüli. Akár 100 EUR többlet költség is lehet ez havonta).
Érdemes tisztázni a vezetékek, burkolatok, gépészet állapotát.
A repedések, beázások, penész vagy gépészeti hibák alapvető információk.
Közelben lévő boltok, óvodák, iskolák, tömegközlekedés, parkolás – ezek jelentősen befolyásolják a vételi döntést.
A vevők gyakran érdeklődnek a bűnözési statisztikákról, lakóközösség összetételéről.
Közelben lévő boltok, óvodák, iskolák, tömegközlekedés, parkolás – ezek jelentősen befolyásolják a vételi döntést.
A vevők gyakran érdeklődnek a bűnözési statisztikákról, lakóközösség összetételéről.
Jelzálog, haszonélvezet, per, végrehajtás – ezek ismerete elengedhetetlen. A közjegyzőnél mindenképpen ezek kiderülnek, de érdemes előre tisztázni.
Plusz érték, és gyakran külön is vásárolható vagy bérelhető.
A szomszédok, utcaforgalom, közeli intézmények mind hatással lehetnek az életminőségre.
Fontos kérdés: van-e tartalék, folyamatban lévő felújítás, elmaradás.
  • Igen, ez az egyik legfontosabb kérdés a vásárlási folyamat elején.
  • Mindig tisztázni kell, hogy az ingatlan lakott vagy üres állapotban kerül-e átadásra, illetve hogy a bérlők milyen feltételek mellett tartózkodnak ott.

Ha van bérlő az ingatlanban:

  • Kérni kell a bérleti szerződés másolatát.
  • Ellenőrizni kell, hogy a bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan idejű.
  • Fontos tudni, hogy a bérlők meddig maradhatnak, és milyen feltételekkel mondható fel a szerződés.
  • Bizonyos esetekben a bérlőknek elővásárlási joga lehet.

Ha nincs bérlő:

  • Írásos igazolást vagy nyilatkozatot érdemes kérni arról, hogy az ingatlan tehermentes és lakatlan.
  • Ez biztosítja, hogy az átadáskor az ingatlan azonnal birtokba vehető.

Vásárláshoz köthető kérdések

Milyen iratokra lesz szükség a vásárláshoz?
  • Tulajdoni lap (bota simple)
  • Energetikai tanúsítvány
  • Alaprajz
  • Adásvételi szerződés (escritura)
  • NIE szám
  • Spanyol bankszámlaszám
Ingatlan adásvétel esetében mind a vevőnek, mind az eladónak erősen ajánlott (és gyakorlatilag elvárt), hogy legyen spanyol bankszámlája, lehetőség szerint spanyol IBAN-nal. Ez azért fontos, mert az adók, illetékek, közjegyzői díjak, ingatlanos díjak, fogyasztási szolgáltatások és ügyvédi letéti műveletek mind spanyol bankszámlán keresztül rendeződnek.

INGATLAN VÁSÁRLÓKNAK → gyakorlatilag kötelező egy spanyol bankszámla

  • A 2026-os útmutatók szerint a spanyol ingatlanvásárláshoz szükséges egy helyi bankszámla, mert ebből fizetik:
    • a foglalót
    • a vételárat
    • a vásárláshoz kapcsolódó adókat (ITP vagy IGIC)
    • a közjegyzőt
    • a közüzemi szolgáltatások későbbi terheléseit

ELADÓKNAK → erősen ajánlott spanyol bankszámla

  • A vételár kifizetése gyakran:
    • banki átutalással történik, vagy
    • meghatalmazott ügyvéd kezeli egy spanyol bankszámlán (escrow / ügyvédi letét)
      Ez a folyamat spanyol IBAN meglétét teszi egyszerűvé és biztonságossá.

NON-RESIDENT BANK ACCOUNT (nem rezidens bankszámla)

  • Ha a vevő/eladó nem él Spanyolországban 183 napnál többet, akkor automatikusan nem rezidens számlát kell nyitnia – Ez a Kanári-szigeteken is így működik.
  • A nem rezidens számlák jellemzői:
    • külföldiek számára készülnek
    • teljesen legális ingatlanvásárláshoz
    • spanyol IBAN-t biztosítanak
    • gyakran kérnek „non-resident certificate”-et

RESIDENT BANK ACCOUNT (rezidens számla)
Csak akkor nyitható, ha a vevőnek már van:

  • NIE + rezidens kártya (TIE)
  • spanyol lakcím
  • helyi adózási státusz
  • ez ingatlanügylethez nem feltétel – a legtöbb külföldi ingatlanvásárló nem rezidens számlát használ.
  • Külföldiként is felvehetsz helyi ingatlanhitelt
  • Általában a vételár 60–70%-át finanszírozzák
  • Fix, változó és vegyes kamatozás is elérhető
  • A futamidő 10–25 év
  • Jelentős dokumentáció és stabil jövedelem igazolása szükséges:
    Útlevél
    NIE szám
    Jövedelemigazolások, bankszámlakivonatok
    Spanyol bankszámla
    Esetenként fordított dokumentumok (hivatalos fordítóval)

Ingatlanvásárlásnál:

  • az ügyvédek és közjegyzők csak spanyol bankszámlára utalt összegeket fogadnak el
  • az adóhivatal (ITP/IGIC, AJD) befizetései gyakran spanyol IBAN-t igényelnek
  • közüzemi átírás (víz, áram, internet) spanyol IBAN nélkül nem mindig lehetséges.

A digitális bankok (Revolut, Wise, N26) nem biztosítanak spanyol IBAN-t, és erre nem alkalmasak.

  • Hagyományos bankok (Santander, CaixaBank, BBVA, Sabadell): személyes megjelenést kérnek, különösen nem rezidenseknél.
  • Online számlanyitás – nem lehetséges.

Vásárláshoz köthető költségek és adók

Milyen költségekkel jár a vásárlás az ingatlan árán felül?

Általános irányelv: +9 % extra költség a vételáron felül
Ez tartalmazza:

  • IGIC vagy ITP
  • AJD
  • közjegyző
  • földhivatal
  • ügyvédi és gestoría díj

A Kanári-szigetek különadózási rendszert használ:
Használt ingatlan (resale): ITP = 6.5%
Új építésű ingatlan: IGIC (ÁFA helyett) = 7%
AJD: az AJD (Actos Jurídicos Documentados) – közjegyzői okiratadóraáltalában 0.5–1.5%

Az IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) a Kanári-szigetek saját fogyasztási adója, 7%, szemben a spanyolországi általános 10%-os IVA-val.
Igen, ha külön tulajdoni lapon szerepel, új építés esetén akár a magasabb, 21%-os ÁFA-nak megfelelő adókulcs alkalmazható kiegészítő helyiségekre.
  • IBI (helyi ingatlanadó): 0.4–1.1% a valor catastral alapján.
  • IRNR – külföldiek adója (Non-Resident Income Tax). Ha nem laksz ott az év 183 napján túl, évente fizetendő: az imputált jövedelem 1.1–2% a catastral értékből majd ennek 19–24%-a a tényleges adó.
A Kanári-szigeteken ritkábbak az általános kedvezmények, és külföldiek többnyire nem jogosultak regionális kedvezményre (ez országos trend).
Igen, részletfizetés kérhető, még nem rezidens vásárlók és VV / befektetési célú ingatlan esetén is. Ez azonban nem automatikus, hanem az adóhatósághoz benyújtott kérelem alapján, egyedi elbírálás szerint engedélyezhető. A részletfizetési lehetőség jellemzően az ITP és az AJD adókra vonatkozik, és a kérelem benyújtásának a hivatalos fizetési határidőn belül kell megtörténnie.

Ingatlanvásárláshoz köthető folyamatok

Milyen célokra lehet ingatlant vásárolni Tenerifén?

Tenerifén ingatlant többféle célra is lehet vásárolni, az egyéni igényektől és tervektől függően:

  • Állandó lakhatásra – egész éves életvitelszerű tartózkodásra
  • Nyaralóként vagy második otthonként
  • Befektetési céllal – hosszú vagy rövid távú bérbeadásra
  • Turisztikai kiadásra (VV), amennyiben az ingatlan megfelel a helyi szabályozásnak
  • Nyugdíjas évekre tervezett letelepedéshez
  • Későbbi értéknövekedésre számító befektetésként

A konkrét felhasználás befolyásolhatja az engedélyezési feltételeket, a kiadhatóságot és az adózást, ezért vásárlás előtt minden esetben érdemes szakértői tanácsot kérni.

Mivel a Kanári-szigeteken érvényes szabályozás jelentősen eltér a Magyarországon megszokott ingatlanvásárlási folyamattól, kiemelten fontos, hogy az alábbi területeken megfelelő szakembereket vonjunk be. Az említett szakértők hiánya, illetve szakterületeik figyelmen kívül hagyása rendkívül kockázatos ügyletekhez és befektetésekhez vezethet. Kiemelt területek:

Megbízható helyi ingatlan szakember elengedhetetlen:

  • lokáció ismerete
  • helyi ingatlan piac
  • rövid távú bérbeadás
  • engedélyköteles, sok helyen korlátozott
  • helyi szabályok ismerete
  • helyi lakóközösségek ismeret
  • helyi kapcsolatrendszer

Megbízható helyi jogi szakember elengedhetetlen:

  • erős jogi ellenőrzés kell, mivel a piac ma már szigorú
  • helyi jogszabályok ismerete, azok alapján a teljes vásárlási folyamat előkészítése – végrehajtása a szerződés kötéstől az ingatlan tulajdonosi és közüzemi díjak átírásáig
  • bizonyos dokumentumok ellenérzési joga csak ügyvéden keresztül lehetséges (mint a közüzemi díjak elmaradása, a tulajdoni lap bejegyzések)

Megbízható helyi közjegyző ismerete elengedhetetlen:

  • egy – fent is említett nagy különbség Magyarországhoz képest, hogy az ingatlan eladás – vétel kizárólag közjegyző előtt bonyolódik, személyesen
  • a pénz cseréje is az eladó s vevő között a közjegyző bankszámláján keresztül zajlik
  • ezért kiemelten fontos a megfelelő közjegyző partnerül választása a folyamatban

Megbízható helyi könyvelő elengedhetetlen

  • az is egy merőben nagy eltérés Magyarországhoz képest, hogy a helyi adózási rendszerekhez csak a könyvelőnek van hozzáférése
  • csak ő tud jogosultságokat is intézni a helyi ügyfélkapuhoz (Sede)
  • a fizetendő adók kalkulációját is csak ő tudja ki kalkulálni
  • valamint a helyi adózási hivatallal is ő áll kapcsolatban
  • ezért rendkívül fontos a megbízható helyi könyvelői háttér.

A folyamat a Kanári-szigeteken is ugyanúgy működik, mint Spanyolországban általában.

Az Elizabeth Property-nél csak és kizárólag közjegyzőn keresztül zajlik a foglalózás, mert ez a legbiztonságosabb megoldás a folyamatban minden résztvevő számára. A szerződés aláírása Docusigne-ban, online történik minden esetben.
A foglaló összege általában a vételár 10%-a, amelyet a megállapodás aláírását követően jellemzően 7 munkanapon belül szükséges kifizetni. Indokolt esetben, előzetes egyeztetés alapján, akár 5 munkanapos határidő is megállapítható.
Amennyiben a megadott 7 munkanapos határidőn belül nem érkezik meg a foglaló, lehetőség van a szerződés határidejének meghosszabbítására, kizárólag előzetes egyeztetés és közös megegyezés alapján.
Amennyiben mindkét fél aláírta a szerződést, a foglaló összege megérkezett, és ezt követően az eladó mondja fel az adásvételt, az eladó köteles a foglaló összegét dupla értékben visszafizetni a vevő részére, a hatályos jogszabályoknak megfelelően.
A foglaló megfizetését követően a közjegyző előtti adásvételre általában körülbelül 3 hónapon belül kerül sor. A határidő azonban közös megegyezés alapján rugalmasan módosítható, és igény esetén akár 4–5 hónapra is meghosszabbítható.
Amennyiben az eladó nem jelenik meg a közjegyzői aláíráson, és emiatt az adásvétel meghiúsul, az eladó köteles a foglaló összegét dupla értékben visszafizetni a vevő részére, a hatályos jogszabályok szerint.
Az esetleges félreértések elkerülése érdekében a megtekintéskor készült fotókat csatolni kell a foglalási szerződéshez, amelyek dokumentálják az ingatlan akkori állapotát. Ez biztosítja, hogy az ingatlan az adásvétel során a megtekintéskor megismert állapotban kerüljön átadásra.
Az ingatlanvásárlás folyamata Tenerifén több lépésből áll. A végleges átírás akkor történik meg, amikor a felek közjegyző előtt aláírják az adásvételi szerződést (Escritura Pública). A közjegyzői aláírást követően: az új tulajdonos neve rögzítésre kerül a spanyol ingatlan-nyilvántartásban (Registro de la Propiedad), az ügyvéd vagy gestor intézi a szükséges adókat és bejegyzéseket. Az átírás folyamata jellemzően 1–3 hónapot vesz igénybe, adminisztrációtól és hivatalos terheltségtől függően.

A lakás akkor kerül hivatalosan az Ön nevére, amikor:

  • Az adásvételi szerződést aláírják a közjegyzőnél,
  • Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik az új tulajdonost,
  • A vonatkozó adók és illetékek befizetésre kerülnek.

Ettől a pillanattól kezdve Ön a jogilag bejegyzett tulajdonos, teljes körű tulajdonjoggal.

Helyi banki hitel nélkül a teljes ingatlanvásárlási folyamat az ingatlanvásárlás céljától is függően akár 2 héttől 1 – 3 hónapig terjedő időt vehet igénybe.

A folyamat főbb szakaszai:

  • Megfelelő ingatlan kiválasztása (ez egy hosszabb folyamat is lehet, de ha már ez megtörtént, az események az ingatlan vásárlás céljától függően gyorsan felgyorsulhatak)
  • Foglalási szerződés aláírása és a 10% foglaló kifizetése
  • Közjegyzői adásvételi szerződés (Escritura Pública) aláírása
  • Tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

A pontos időtartam az eladóval való megállapodástól, az adminisztráció gyorsaságától és az ügyintézést végző szakemberektől függ, de finanszírozás nélkül a folyamat lényegesen gyorsabb, mint hitellel történő vásárlás esetén.

A hatóság a magasabb értékre fogja számítani az adót (ITP vagy IGIC alapját).
  • Turisztikai bérbeadási engedélyek szigorú szabályozása
  • Tengerparti építési korlátozások
  • Több településen hiánypótló dokumentáció követelmény

Használt ingatlan (ITP 6.5%)

  • 300.000 × 6,5% = 19.500 €

Új építésű ingatlan (IGIC 7% + AJD kb. 1%)

  • IGIC: 21 000 €
  • AJD: kb. 3 000 €
  • Összes adó: ~24 000 €

A teljes költség így várhatóan:

  • 330 000–345 000 € (10–15% extra költség)

Eladáshoz köthető kérdések

Eladáshoz köthető kérdések

Miért fontos előre, még hirdetés előtt ellenőrizni az ingatlan jogi státuszát?
Mert az eladás során minden rejtett teher vagy jogosultsági probléma (pl. jelzálog, elmaradt közösségi díj, illeték) késleltetheti az ügyletet vagy akár meghiúsíthatja azt. A kanári-szigeteki piac rendkívül transzparens és szigorú, ezért az előzetes ellenőrzés elengedhetetlen.
Igen. A spanyol adózási rendszerben minden adásvételi ügyletben részt vevő félnek kötelező a NIE szám, így az eladónak is rendelkeznie kell vele. Ha nincs NIE, azt mindenképpen érdemes időben intézni, mert a közjegyző nem tudja lezárni az ügyletet nélküle.
Igen. Spanyolországban (beleértve a Kanári-szigeteket is) az energetikai tanúsítvány kötelező dokumentum minden értékesítésnél. Enélkül az ingatlan nem hirdethető és nem adható el.

Mert ettől függ:

  • a vevői kör
  • az ingatlan értékesíthetősége
  • a szerződés tartalma
  • a vevő birtokbaadásának időpontja
  • Bérlős ingatlan esetén mindig tisztázni kell a szerződés típusát, időtartamát és elővásárlási jogot is.

A jó állapotú, tiszta és rendezett ingatlan gyorsabban és magasabb áron adható el, különösen Tenerifén, ahol a vásárlók nagy része külföldi, és kész ingatlant keres.

Kisebb felújítások (festés, dekor javítás) megtérülnek, de a nagy beruházásokat nem mindig fizeti meg a piac.

A vevő ügyvédje minden dokumentumot ellenőrizni fog. Érdemes előre összegyűjteni:

  • közösségi költség igazolás
  • közüzemi számlák
  • esetleges biztosítási papírok
  • társasházi jegyzőkönyvek
  • közös tulajdont érintő döntések.

Minél rendezettebb az ingatlan dokumentációja, annál simább és gyorsabb az eladás.

Tenerifén a lokáció meghatározza:

  • az eladási árat
  • a vevői célcsoportot
  • az értékesítési időt
  • a közösségi költségeket is
  • Ezért már az árképzésnél figyelembe kell venni, hogy hol helyezkedik el az ingatlan.

Az ügyvéd előzetesen jelzi, ha valamilyen a tulajdoni lapon szereplő teher vagy jog akadályozza az eladást (jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet).
A legtöbb eset kezelhető, de az eladói oldal felelőssége előre tisztázni ezeket.

Rendkívül.
A túlárazott ingatlanok hosszú hónapokig a piacon ragadnak, miközben a megfelelően árazott ingatlanok sokkal gyorsabban kelnek el a déli részeken.

A külföldi vásárlók 95%-a online keres ingatlant Tenerifén, ezért a profi vizuális megjelenés jelentősen növeli az eladás esélyét.
A déli, turisztikai központú területeken (Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de Las Américas) gyorsabban kelnek el az ingatlanok, míg az északi részen lassabb a folyamat.
Nem. Meghatalmazással (Poder Notarial) az ügyvéded teljes egészében lebonyolíthatja az eladást helyetted.

A közjegyzőnél (Notaría) történik:

  • szerződés aláírása
  • vételár kiegyenlítése
  • kulcsátadás.

Tenerifén a lokáció az elsődleges árfaktor:

  • Dél: stabil, magas kereslet
  • Észak: olcsóbb, de lassabb eladási ütem.
Nem kötelező, de Tenerife erősen nemzetközi piac. Egy többnyelvű ügynök sokat gyorsít a folyamaton.

Eladáshoz köthető kérdések

  1. Plusvalía Municipal (helyi telekérték‑növekedési adó)
    Ez egy önkormányzati adó, amelyet az ingatlan értéknövekedése alapján számítanak ki.
  2. Tőkenyereségadó (Capital Gains Tax)
    A tényleges nyereség után fizetendő, amikor az eladási ár magasabb a vételi árnál.
  3. Ügyvédi díj
    Tenerifén különösen ajánlott jogi képviselet igénybevétele az adásvételhez.
  4. Közjegyzői költségek
    Részben az eladót érintik
    Ezek a költségek általában megoszlanak az eladó és a vevő között (bár a gyakorlat piaci szokásoktól is függ).
  5. Ingatlanos jutalék: Tipikusan 3–6% közötti jutalék, az ügynökségtől függően.
  6. Energiatanúsítvány (Certificado de Eficiencia Energética): Kötelező dokumentum az ingatlan eladásához.

Eladáshoz köthető kérdések

  • Nota Simple – szerződés
  • Escritura (tulajdoni okirat)
  • Energetikai tanúsítvány
  • NIE szám
  • Közösségi tartozásmentességi igazolás
  • Közműadatok
  • Engedélyek (ha történt felújítás)
  • Bérleti szerződés (ha van bérlő)

Eladáshoz köthető kérdések

Két fő adó vonatkozik az eladóra:

  1. Plusvalía Municipal: Helyi telekérték-növekedési adó
  2. Tőkenyereségadó (Capital Gains Tax): A vételi–eladási ár különbsége után fizetendő, minden eladót érint – rezidenst és nem rezidenst egyaránt.

Eladáshoz köthető kérdések

Igen. A Plusvalía és a tőkenyereségadó akkor is fizetendő, ha külföldi vagy.
A nem rezidenseknél a bank sokszor automatikusan visszatart egy részt (retención).

Eladáshoz köthető kérdések

Igen. Minél régebb óta vagy tulajdonos, annál nagyobb lehet a telekérték-növekedés → magasabb Plusvalía.

Eladáshoz köthető kérdések

Igen, ha vannak számlával igazolt felújítási költségek, ezek csökkentik a tőkenyereségadó alapját.

Eladáshoz köthető kérdések

Igen, az eladó is kérhet részletfizetést vagy fizetési halasztást az ingatlaneladáshoz kapcsolódó adókra (például értéknövekedési adó vagy tőkenyereség‑adó esetén).

A részletfizetés nem automatikus, hanem az adóhatósághoz benyújtott kérelem alapján, egyedi elbírálással engedélyezhető, rezidens és nem rezidens eladók számára egyaránt.

Eladáshoz köthető kérdések

  • Transzferadó (ITP 6,5%) – a vevő fizeti
  • IGIC (7%) új ingatlannál – szintén a vevő fizeti

Eladáshoz köthető kérdések

Biztosítja, hogy az ingatlan jogilag tiszta, nem terhelt, és az eladás teljes folyamata biztonságban történik.

Különösen ajánlott, ha külföldi vevővel szerződsz.